市面上的各大楼盘均是价格不菲，尤其是市内六区的房子更为昂贵，而现在小产权房不需要购房资格，价格也十分便宜，这让不少购房者心动不已，但是往往收益与风险是并存的，那么就来了解一下到底什么是小产权房？小产权房的风险又有哪些呢？

一、什么是小产权房

小产权房是指在中国农村和城市郊区农民集体所有的土地上建设的用于销售的住房。由于集体土地在使用权转让时未缴纳土地出让金等费用，因此这类住房无法得到由国家房管部门颁发的产权证，而是由乡政府或村委会颁发，也称乡产权房。

二、小产权房的分类

1、占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。

2、在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。

3、在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，也称“军产房”。

三、商品房与小产权房有哪些区别？

1、商品房是经国家批准建设的，买卖受国家法律保护，而小产权房屋买卖是不受国家法律保护的。

2、商品房由国家颁发产权证、国有土地使用证、契税证，而小产权房国家不办理房产证、土地使用证、契税证。

3、商品房具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，而小产权房却不具有这些权利。

4、购买商品房可以办理按揭贷款，而购买小产权房无法办理贷款，只能一次性或者分期付款。

四、购买小产权房有哪些风险？

1、买卖合同一般无效

小产权房买卖合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。对于将房屋卖给本集体组织之外的成员，尤其是城镇居民的，无论建房行为是否合法，法院通常以买卖合同违反国家政策的禁止性规定而认定其无效。

根据《合同法》规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，如果双方都有过错，应各自承担相应的责任。

2、无法办理两证

《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》发布，明确指出城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地不得登记发证。

3、不能转让

小产权房由于没有房产证，不能进入正常的三级市场进行流转。据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村宅基地属于集体所有，村民对宅基地也只是享有使用权，小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售。

4、拆迁无法得到补偿

小产权房的房屋质量和房屋售后保修难以保证；如果遇到了拆迁，很可能无法得到补偿。

5、无法抵押、贷款

购买小产权房需要一次性付款，不能按揭；购房后将无法做抵押。